Le démembrement de propriété divise la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui confère le droit d’en disposer à terme. Ce mécanisme du Code civil sert avant tout à transmettre un patrimoine en réduisant la facture fiscale.
Usufruit, nue-propriété : ce que recouvre chaque droit
Le droit de propriété se compose de trois attributs que le démembrement vient répartir entre deux personnes :
- l’usus, le droit d’utiliser le bien, habiter le logement par exemple ;
- le fructus, le droit d’en tirer les revenus, comme encaisser des loyers ;
- l’abusus, le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le détruire.
L’usufruitier cumule l’usus et le fructus. L’article 578 du Code civil le définit comme celui qui jouit d’un bien « dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Le nu-propriétaire, lui, détient l’abusus : il ne profite de rien aujourd’hui, mais la pleine propriété lui revient à l’extinction de l’usufruit.
Cette extinction suit deux logiques. L’usufruit viager, le cas le plus courant, dure jusqu’au décès de l’usufruitier. L’usufruit temporaire, lui, s’éteint à une date fixée dans l’acte, au bout de dix ans par exemple. Dans les deux situations, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer le moindre droit : l’article 1133 du Code général des impôts précise que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’entraîne aucun impôt.
Une question revient souvent : quels sont les démembrements du droit de propriété ? L’usufruit n’est pas le seul. Le droit d’usage et d’habitation, plus restreint, autorise seulement à occuper le bien sans pouvoir le louer. Les servitudes, comme un droit de passage, démembrent aussi la propriété, mais au profit d’un autre fonds plutôt que d’une personne.
Le barème de l’article 669 du CGI : combien vaut chaque droit
Impossible de calculer les droits de donation ou de succession sans évaluer chaque droit. L’administration fiscale applique le barème de l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l’usufruit viager selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte, par tranches de dix ans. Ce barème n’a pas bougé depuis la loi de finances pour 2004.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, le même article 669 retient une règle différente : 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier.
Un exemple fixe les ordres de grandeur. Un propriétaire de 62 ans détient un appartement estimé 300 000 €. Son usufruit vaut fiscalement 40 % du bien, soit 120 000 €. La nue-propriété transmise à ses enfants ne vaut donc que 180 000 €, une base taxable réduite de 120 000 € avant même d’appliquer le moindre abattement. Plus le donateur est jeune, plus la décote est forte, et plus la mécanique devient intéressante.
Pourquoi démembrer : transmission, aide familiale, protection du conjoint
Trois usages dominent en pratique, chacun répondant à un objectif patrimonial précis.
Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit
C’est le schéma le plus répandu. Le parent donne la nue-propriété de son bien à ses enfants et conserve l’usufruit : il continue d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès. Les droits de donation se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété, à laquelle s’applique ensuite l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, rappelé par impots.gouv.fr.
Reprenons le donateur de 62 ans et son bien de 300 000 €. La nue-propriété vaut 180 000 €. Après abattement de 100 000 €, les droits ne portent plus que sur 80 000 €. S’il donne avec son conjoint un bien commun, le double abattement efface presque toute taxation. Un don d’argent complémentaire reste possible : l’article 790 G du CGI exonère jusqu’à 31 865 € de dons familiaux de sommes d’argent, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans rien payer de plus. Ce levier s’articule avec les autres dispositifs détaillés dans notre guide de la transmission de patrimoine par donation et succession.
La donation temporaire d’usufruit
Moins connue, elle consiste à céder l’usufruit d’un bien pour une durée fixe, souvent au profit d’un enfant étudiant. L’enfant encaisse les loyers pendant ses études, puis l’usufruit revient au parent au terme prévu. Autre effet notable : le parent n’étant plus usufruitier, le bien sort de son assiette taxable à l’IFI pendant toute la durée de l’opération, puisque l’article 968 du CGI place les biens démembrés dans le patrimoine du seul usufruitier.
Protéger le conjoint survivant
Au décès, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité de la succession en présence d’enfants communs. Il conserve l’usage du logement et les revenus du patrimoine, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Ce démembrement subi obéit à une fiscalité IFI particulière : l’imposition se répartit alors entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l’article 669, comme le précise le BOFiP. La clause bénéficiaire démembrée d’un contrat d’assurance-vie prolonge cette logique, un montage à étudier avec notre guide sur la fiscalité de l’assurance-vie.
Acheter en démembrement : la décote à l’entrée
Le démembrement ne sert pas qu’à donner. Acheter la seule nue-propriété d’un bien, c’est acquérir un actif avec une décote substantielle, en contrepartie d’une privation de jouissance pendant la durée du démembrement. Au terme, l’acheteur devient plein propriétaire sans versement complémentaire ni taxation sur la reconstitution.
Ce montage attire trois profils :
- l’investisseur fortement imposé, qui ne veut pas de revenus fonciers supplémentaires pendant la période ;
- le contribuable assujetti à l’IFI, puisque le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de cet impôt dans le cas général ;
- l’épargnant qui prépare un complément de revenus pour la retraite, calé sur la date de fin du démembrement.
La durée du démembrement structure toute l’opération. Les programmes en nue-propriété s’étalent le plus souvent sur dix à vingt ans, période pendant laquelle un bailleur institutionnel détient l’usufruit, loue le bien et l’entretient. L’acheteur en nue-propriété ne gère rien, ne déclare aucun revenu foncier et récupère au terme un bien libéré, à remettre au goût du jour ou à louer immédiatement.
L’achat démembré existe aussi en pierre-papier : des parts de SCPI s’acquièrent en nue-propriété temporaire, avec une clé de répartition fixée par la société de gestion. Le fonctionnement, les rendements et la fiscalité de ces parts sont détaillés dans notre guide pour investir en SCPI. La contrepartie reste la même partout : aucun revenu et aucune liquidité confortable avant le terme, un placement à réserver à un horizon long.
Charges et travaux : qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire
La répartition des dépenses suit les articles 605 et 606 du Code civil. L’usufruitier supporte les réparations d’entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations. La frontière est plus précise qu’il n’y paraît :
- à la charge de l’usufruitier : entretien courant, chaudière, peintures, mais aussi la taxe foncière et l’assurance du bien, conformément aux obligations posées par le Code civil ;
- à la charge du nu-propriétaire : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture, la liste limitative de l’article 606.
Ces règles ne sont pas d’ordre public. L’acte de donation ou d’achat peut prévoir une répartition différente, mettre par exemple la totalité des travaux à la charge de l’usufruitier. Négocier ces clauses au moment de l’acte évite les conflits dix ans plus tard, quand la toiture lâche.
La vente du bien obéit à la même logique de coexistence. Aucune des deux parties ne peut céder seule la pleine propriété : l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable, et le prix se répartit en proportion de la valeur de chaque droit. Chacun reste en revanche libre de vendre isolément son propre droit, une nue-propriété ou un usufruit pouvant trouver preneur séparément.
Comment démembrer un bien : les étapes et le coût
Pour un bien immobilier, le passage devant notaire est obligatoire. Le déroulé type tient en cinq étapes :
- Faire évaluer le bien à sa valeur vénale réelle, l’administration pouvant contester une valeur minorée.
- Déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l’article 669 du CGI.
- Rédiger l’acte notarié, en négociant les clauses de répartition des charges et une éventuelle interdiction d’aliéner.
- Calculer les droits de donation après abattements, sur la seule valeur de la nue-propriété transmise.
- Publier l’acte au service de publicité foncière pour le rendre opposable aux tiers.
Le coût comprend les émoluments du notaire, calculés par tranches sur la valeur du bien, les frais de publicité foncière et, le cas échéant, les droits de donation restant dus après abattements. Le démembrement se combine d’ailleurs avec la donation-partage : donner la nue-propriété de plusieurs biens à ses enfants dans un même acte fige les valeurs au jour de la signature et cumule les deux avantages. Un chiffrage comparatif entre donation simple, donation-partage et donation démembrée mérite d’être demandé avant de signer : un conseil en gestion de patrimoine établit ces simulations à partir de votre situation familiale et fiscale réelle.
Le quasi-usufruit sur les sommes d’argent
Le démembrement s’applique aussi aux liquidités, avec une particularité : l’argent se consomme. L’article 587 du Code civil organise ce quasi-usufruit, qui autorise l’usufruitier à dépenser les sommes, à charge d’en restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit. Les nus-propriétaires détiennent alors une créance de restitution sur la succession. Faire constater cette créance dans une convention écrite reste indispensable : sans preuve, elle risque d’être contestée au moment du règlement successoral.
Les pièges qui coûtent cher
Quatre points de vigilance reviennent dans les dossiers mal préparés :
- Le calendrier subi plutôt que choisi : passé 80 ans, l’usufruit ne vaut plus que 20 % du bien, la décote transmise fond.
- L’irréversibilité : une donation de nue-propriété ne se reprend pas, même en cas de brouille familiale.
- La présomption de l’article 751 du CGI : un bien dont le défunt détenait l’usufruit et l’héritier la nue-propriété est présumé appartenir en pleine propriété à la succession, sauf à prouver une donation régulière consentie suffisamment tôt. Improviser un démembrement tardif expose à une requalification.
- Le blocage à la revente : sans entente entre usufruitier et nu-propriétaire, le bien devient invendable en pleine propriété.
Le calendrier reste le facteur décisif : la fenêtre 55-65 ans combine une décote encore forte, 50 à 60 % transmis hors taxation, et le temps de renouveler les abattements. Notre article sur la gestion de patrimoine après 55 ans replace ce choix dans une stratégie d’ensemble.
Prochaine étape : listez vos biens éligibles, vérifiez votre tranche d’âge dans le barème de l’article 669, puis faites chiffrer par un notaire une donation de nue-propriété avant votre prochain anniversaire de dizaine, chaque changement de tranche coûtant 10 points de décote.
Sources : article 669 du Code général des impôts (Légifrance, barème de l’usufruit et de la nue-propriété), articles 578, 587, 605, 606 et 608 du Code civil (Légifrance), article 968 du CGI et BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (IFI et démembrement), article 790 G du CGI et impots.gouv.fr (abattements de donation et dons familiaux de sommes d’argent), article 1133 du CGI (réunion de l’usufruit à la nue-propriété).